ISO14000是國際標準化住址指定的環境管理系列標準。物業管理指對住宅區各類房屋及配套的公共設施、設備、公共場地和住宅區的綠化、環境衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。

1、ISO14000的產生

1992年聯合國環境與發展大會發表了《里約熱內盧宣言》，世界各國及地區根據《宣言》的原則和要求，紛紛制定加強環境管理的法規和標準，推出包括環境標志、環境審核等在內的一系列技術措施，掀起了全球性加強環境管理，改善環境質量，實施環境與經濟協調發展的熱潮。為適應和推動全球性的環境管理需求，國際標準化組織（ISO）于1993年10月成立了ISO/TC207環境管理技術委員會，積極開展環境管理體系和工具方面的標準化，通過制定和實施一套環境管理的國際標準來協調處理全球的環境行為，達到有效改善環境和保護環境的目的。ISO/TC207成立后即著手研究和制定環境管理系列國際標準，標準編號由ISO14001---ISO14100，統稱為ISO14000環境管理體系標準。1996年9、10月先后頒布了ISO14001、ISO14004、ISO14010、ISO14011和ISO14012等五個有關環境管理體系和環境審核的國際標準，從此拉開了實施ISO14000環境管理系列標準的序幕。ISO14000環境管理系列標準頒布后，立即引起世界各國的極大重視，各國家顯示了極大的熱情，投入較大的力量予以實施。甚至有些世界著名大公司也都積極參與ISO14000系列標準的實施。自ISO14000系列標準推行以來，以取得顯著的環境效益、社會效益和經濟效益，在環境保護領域顯示出強大的生命力。

2、實施ISO14000的根本目標是促進可持續發展

可持續發展的基本思想“既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害”。ISO14000環境管理系列標準提出的環境管理思想相一致。可持續發展的概念最先從資源和環境問題提出，在尋求實施人類可持續發展的有效途徑和方法中，人們進行另外各種各樣的探討和嘗試，逐漸在環境管理方面產生了ISO14000這一套國際標準，并被世界各國普遍接受。

ISO14000環境管理系列標準旨在要求企業通過建立環境管理體系并予以有效實施，在生產的全過程中加強環境管理，引導企業從被動接受環境監督，到主動遵守環境保護的法律、法規，持續改進環境狀況。

環境問題有一定的區域性，發展中國家與發達國家的情況和要求不同，各國都有自己的特點，實施ISO14000國際系列標準必須結合各自的國情，結合各國的法律、法規、標準、制度和經濟條件進行。發達國家應充分利用自己的技術和經濟有時，治理污染，節能降耗，并幫助發展中國家改善生產和技術條件。發展中國家應通過實施ISO14000的措施，逐步將高投入高消耗的發展模式轉變成資源節約型的發展模式，通過生產模式和生產方式的改變，避免走發達國家先污染后治理甚至不治理的老路。實施ISO14000系列標準即使在同一國家也要根據實際情況區別對待。我國幅員遼闊，企業管理、技術條件和發展水平在不同地區相差較大，對不同地區，要從地區、企業發展的需要、技術水平和經濟條件出發，適時、穩妥地推行ISO14000系列標準。如上海、廣東、北京等發 達地區，可以提出較高的要求，積極推行ISO14000環境管理系列標準，在發展經濟的同時，注重環境保護，節約資源，減少污染，保護環境和資源的義務。

實施ISO14000環境管理系列標準是可持續發展在環境保護方面的重要措施，企業通過建立和有效實施環境管理體系，加強環境管理，持續改善環境行為，促進經濟與環境的協調發展，取得良好的經濟效益和環境效益。在建立環境管理體系和開展體系認證的過程中，企業應始終把握可持續發展這一大目標，不能把推行ISO14000作為一種形式，把認證作為目的，為認證而認證，這樣就會失去實施ISO14000的根本目的，失去這一工作的實際意義。只有結合可持續發展這一根本目標，才能正確認識ISO14000的意義和作用，才能處理好建立環境管理體系和實施體系認證的關系，使推行ISO14000系列標準的工作健康發展。

3、ISO14000在物業管理中的實施

深圳處于我國改革開放的前沿，物業管理方面在廣東甚至全國都處于領先地位。1996年9月國際標準化組織公布了ISO14000環境管理體系國際標準，深圳部分物業公司意識到環保對居民及住宅小區的重要，居民對環保和生態的要求，為了滿足業主的需求和社會的要求，紛紛開始實施ISO14000環境管理體系。物業管理企業在對物業實施管理過程中，由于涉及面較廣，有許多影響環境的因素，對照ISO14000標準，物業管理公司在實施環境管理體系時，應在下列幾各方面進行控制：

一、 資源環境因素的控制；

二、 固體費棄物的分類，循環再利用的控制；

三、 廢水、廢氣環境因素的控制；

四、 噪音環境因素的控制；

五、 消殺環境因素的控制；

六、 CFC類物質環境因素的控制；

七、 綠化環境、美化小區；

八、 相關方環境因素的控制。

物業管理行業資源消耗的主要集中在水、電、熱能等的消耗上，水的使用主要是在生活用水、清潔、綠化、游泳池用水、水池清洗；電的使用主要是在公共照明、空調、供水、配電系統中的損耗，電梯等；熱能主要來自于取暖和供熱水。這些在物業公司的日常開支中占有很大的比重，管理上稍有疏忽，必將造成能源的浪費并帶來相應的經濟損失。由于涉及到物業公司的經濟利益，大多數物業公司都很重視節約能源，在用水方面避免對路面、地板大面積用水沖洗，如必須沖洗時可考慮利用雨水做最后的沖洗；游泳池水采用定期加藥，循環處理，在達到使用要求的條件下延長游泳池水的使用時間。利用節水新技術，綠化地澆灌采用噴灑式或滴灌式，小區供水中充分利用市政管網壓力，避免二次加壓，高層供水采用變頻供水與高位水箱相配合的供水方式，充分利用中水系統，對雨水等可再次利用的能源進行處理，達到沖洗馬桶、澆花等用途。在用電方面，公共照明燈在達到照度要求的前提下，燈具改為節能燈，配用人體感應開關、聲控開關或觸摸開關等，達到需要的時候燈才會亮，不用時自動熄滅；對供電系統將功率因數提高至合理的范圍內，一般控制在0.95左右；選擇適宜的時間開啟空調等。在能源利用方面提倡使用綠色能源如太陽能，優化能源結構。

回收再利用是當代的潮流和新時尚，使有限的能源發揮她最大的效用。在小區居民生活中及物業管理過程中產生的垃圾大概可分為三類；一類為可回收垃圾，如：舊報紙、舊書、塑料袋、塑料瓶、玻璃、橡膠、金屬等，這些都是可以再生，循環利用的，并且有回收市場，有專門的企業對其進行加工再利用。物業管理公司也可以自己利用，如：利用飲料瓶制作吊籃、花盆等裝點小區，用廢棄的光盤制作動物雕塑，用塑料瓶制作遮陽蓬等等，這樣不僅美化了小區，而且使小區內的居民接受有形物品的感染，提高環保意識，這一點在深圳青青世界內可以得到很多的啟示。第二類為生活垃圾，如剩飯、剩菜等，這些可以通過發酵生產農用有機肥變廢為寶，而且減少填埋用地。第三類為不可回收的有毒，有害的固體廢棄物，如廢油漆及桶、廢電池、日光燈管、農藥瓶等，這些不可以隨意丟棄、掩埋應交到有能力處理的單位進行處理。

其他幾方面在此就不再敘述，物業公司在實施ISO14000環境管理除在以上幾個方面加強自身建設以外，另一項重要的工作就是環保宣傳。物業公司應該能做并且能講，用自己的勞動換取居民的認同，影響他們的日常行為，自覺的參加到環境保護的活動中。物業公司還可結合如4.22“地球日”、6.5“世界環境日”、9.6“國際臭氧日”、12.29“國際生物多樣性保護日”等開展多形式、內容豐富的社區文化活動，普及環保知識，提高小區居民的環保意識，認識環境保護與健康生活的關系。用行動感染居民，用語言、文字教育居民。將工作落到實處，才是對自己、居民、社會負責的工作態度，才不會將ISO變成一紙空文。